woensdag 14 mei 2014

Wat is de rentedempende werking van de spaarhypotheek?

Iedereen die enkele jaren geleden een spaarhypotheek aangemeten kreeg, verbaasde zich vaak over het feit dat de rente van die hypotheek hoger ligt dan die van een vergelijkbare aflossingsvrije hypotheek. De verklaring die werd gegeven zat altijd in de hoek van dat er aan een spaarhypotheek meer rompslomp verbonden zat, ofzo. Maar de hypotheekadviseurs dekte zich altijd in met het feit dat er een rentedempende werking was, omdat men over het gehele bedrag hypotheekrenteaftrek kan krijgen, zodat men effectief steeds minder premie betaalt. Samengevat klinkt het voor mij als "klant belastingvoordeel? wij ook voordeel".

Hoe dan ook, geen enkele adviseur vertelde erbij hoeveel die dempende werking was. Tijd om wat rekenwerk te doen.



Stel je wilde 3 jaar geleden een huis kopen, en je wilde kiezen tussen annuïteitenhypotheek of spaarhypotheek.

In het geval van de annuiteitenhypotheek krijg je alleen hypotheekrenteaftrek voor het resterende bedrag van de hypotheek. Terwijl de bruto rente gelijk blijft, daalt de hypotheekrenteaftrek, waardoor je elke maand steeds meer gaat betalen. Dit is nu ook het geval als je een recentelijk een annuiteitenhypotheek hebt afgesloten. Voor meer details, zie deze link
Hoewel je maandelijkse lasten dus niet gelijk zijn, krijg je gedurende de gehele looptijd renteaftrek over het openstaande bedrag. Als de rente dus 5% is en je hebt een modaal inkomen (42% inkomensbelasting), dan is de netto rente dus eigenlijk 2,9%. (Ik laat de eigenwoningforfait even buiten beschouwing)

In het geval van een spaarhypotheek krijg je de hele looptijd hypotheekrenteaftrek over de gehele koopsom. Als de rente 5% bedraagt, dan zijn de maandelijkse lasten 542,- per maand per ton die je leent. De HRA bedraagt  175,- per maand, dus eigenlijk betaal je netto 367,- per maand. 367,- per maand voor een hypotheek van een ton is vergelijkbaar met een annuitaire hypotheek zonder belastingaftrek van 1,9%.

Voor verschillende rentetarieven staan de waarden in de onderstaande tabel:

bruto rente
netto rente annuiteit
netto rente spaar
1,00%
0,58%
0,23%
1,50%
0,87%
0,38%
2,00%
1,16%
0,55%
2,50%
1,45%
0,74%
3,00%
1,74%
0,94%
3,50%
2,03%
1,16%
4,00%
2,32%
1,40%
4,50%
2,61%
1,64%
5,00%
2,90%
1,90%
5,50%
3,19%
2,17%
6,00%
3,48%
2,45%
6,50%
3,77%
2,73%
7,00%
4,06%
3,03%
7,50%
4,35%
3,32%
8,00%
4,64%
3,63%
8,50%
4,93%
3,93%
9,00%
5,22%
4,24%
9,50%
5,51%
4,55%
10,00%
5,80%
4,87%

Vooral bij lage rentes zie je dat de rentedempende werking groot is, en minder bij hoge rentes. Dit is als volgt te verklaren: in geval van een hoge rente ben je de eerste jaren vooral bezig met rente betalen. Pas aan het einde van de looptijd begint het aflossen pas hard te lopen. Hierdoor heb je pas heel laat voordeel van de spaarhypotheek. 

Dus wat als je je bedrogen voelt met je hoge rente van je spaarhypotheek? Vergelijk 'm dan eens met een annuitaire hypotheek. In de onderstaande tabel staan de verschillen:
bruto rente spaar
netto rente spaar
vergelijkbaar met annuitair met bruto rente
1,00%
0,23%
0,40%
1,50%
0,38%
0,66%
2,00%
0,55%
0,95%
2,50%
0,74%
1,27%
3,00%
0,94%
1,62%
3,50%
1,16%
2,00%
4,00%
1,40%
2,41%
4,50%
1,64%
2,83%
5,00%
1,90%
3,28%
5,50%
2,17%
3,74%
6,00%
2,45%
4,22%
6,50%
2,73%
4,71%
7,00%
3,03%
5,22%
7,50%
3,32%
5,73%
8,00%
3,63%
6,25%
8,50%
3,93%
6,78%
9,00%
4,24%
7,31%
9,50%
4,55%
7,85%
10,00%
4,87%
8,39%
Dus stel je hebt een spaarhypotheek van 5.5%. Dan kost die hypotheek dus eigenlijk netto ongeveer slechts 2,17%. Dit is vergelijkbaar met een annuitaire hypotheek van 3,74%. Ik denk niet dat je nu een annuitaire hypotheek van vinden met deze rente voor meer dan 10 jaar vast.

Dus laat je niet te gemakkelijk verleiden door de lage rentes van nu. De spaarhypotheek van weleer geeft je vaak veel meer voordeel!

15 opmerkingen:

  1. Joh, je zou het totaal bedrag dat je aan rente moet schokken over de gehele looptijd van de hypotheek eens moeten vergelijken tussen spaar en annuïteit. Ik ben benieuwd.
    En ga je bij de spaarvorm uit van 0.2% opslag voor te betalen rente vergeleken met de rente vergoeding op het spaardeel? Het zou mooi zijn als dat minder zou zijn.
    Algemeen denk ik dat adviseurs meer verdienen aan het afsluiten van verzekeringen, toch? Bij spaar was vroeger der ORV "verplicht" maar die koppelverkoop mag dus niet meer dus het afsluiten van een losse ORV heeft wellicht zin dus ga daar maar eens aan beginnen. O ja en dan had je nog Cardief arbeidsongeschiktheid verzekering, dat waren volgens mij de money makers voor adviseurs. Niet intrappen.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Hoi,
    ik heb je blog gelezen en een aantal dingen zijn me niet duidelijk. Zou je die kunnen verhelderen aub?

    Het gaat over de volgende stukjes tekst:
    'Maar de hypotheekadviseurs dekte zich altijd in met het feit dat er een rentedempende werking was, omdat men over het gehele bedrag hypotheekrenteaftrek kan krijgen, zodat men effectief steeds minder premie betaalt.'
    Ter verduidelijking: als ik het goed heb, dan heb je bij een spaarhypotheek twee delen, namelijk het leningdeel en de spaar- of aflossingsverzekering. Klopt het dat je op de spaar- of aflossingsverzekering exact dezelfde rente krijgt als de rente die je betaalt op het leningdeel?

    'In het geval van de annuiteitenhypotheek krijg je alleen hypotheekrenteaftrek voor het resterende bedrag van de hypotheek. Terwijl de bruto rente gelijk blijft, daalt de hypotheekrenteaftrek, waardoor je elke maand steeds meer gaat betalen.'
    Ter verduidelijking: een annuiteit is toch een maandelijks vast bedrag wat bij aanvang bestaat uit veel rente en weinig aflossing en na verloop van tijd bestaat uit weinig rente en veel aflossing? Blijft de rente gelijk, dan blijft de annuiteit ook gelijk, of vergis ik me?

    'In het geval van een spaarhypotheek krijg je de hele looptijd hypotheekrenteaftrek over de gehele koopsom. Als de rente 5% bedraagt, dan zijn de maandelijkse lasten 542,- per maand per ton die je leent.'
    Ter verduidelijking: als ik 5 % betaal over E 100.000, dan is dat toch E 5.000 per jaar oftewel E 416,67 per maand? Hoe kom je dan E 542?

    Graag jouw reactie en ga zo door met je blog.

    groetjes van Erwin

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. bedankt voor je reactie!
      puntje 1: de rente van het leendeel en het spaardeel van een spaarhypotheek zijn inderdaad hetzelfde. Maar gedurende de looptijd is het leendeel hoger dan het spaardeel, dus uiteraard is er altijd winst voor de bank.
      puntje2: bij een annuiteitenhypotheek blijven de brutolasten gelijk. Echter, omdat je uitstaande lening steeds kleiner wordt, krijg je ook steeds minder HRA. Daardoor betaal je netto steeds meer. Zie ook de link in het bovenstaand stuk.
      puntje3: deze 542,- is de rente over het bedrag (E 417) plus de inleg voor het spaardeel (E125). UIteraard krijg je alleen HRA over de rente (42% van E417 is E175)

      Verwijderen
  3. Hallo Rentenier,
    Goed dat je e.e.a. eens kritisch onder de loep hebt genomen. Zelf ben ik hypotheekadviseur en ik dacht: kom, ik help even een handje. Vooropgesteld wil ik opmerken dat hypotheekadvies door een onafhankelijk hypotheekadviseur altijd aan te raden is voor je een huis koopt c.q. je hypotheek oversluit.
    Inzake waarom de hypotheekrentes voor spaarhypotheken voorheen vaak 0,2% hoger Waren: hieruit werden de kosten voor het adviseren en afwikkelen van de spaarhypotheek van de adviseur vergoed: de welbekende provisie. Tegenwoordig worden hypotheekadviseurs niet meer betaald door geldverstrekkers, maar door de klant zelf. Veel logischer natuurlijk. Ze (we) rekenen hun tarieven in de vorm van vaste fee, uurtarieven en abonnementen.
    En dan over de totale lasten: Voor jullie gemak heb ik een vergelijking gemaakt tussen een bankspaarhypotheek en een annuiteitenhypotheek. De reden waarom ik voor een bankspaarhypotheek kies, is omdat daar geen risicopremie in versleuteld zit en de inleg dus naast de aflossing van de annuiteitenhypotheek gelegd kan worden.
    Bij een hypotheek van EUR 100.000, looptijd 30 jaar, inkomen EUR 50.000 en een rente van 4%, zijn de totale netto lasten van een bankspaarhypotheek EUR 127.687 (rente en aflossing) en bij de annuiteitenhypotheek EUR 150.927 (rente en aflossing). De lasten van de bankspaarhypotheek gelden echter alleen voor diegenen die deze al hadden lopen op 1 april 2013. Deze hele vergelijking gaat niet meer op voor starters of doorstromers die meer willen lenen dan hun huidige hypotheek. Als zij gebruik willen maken van de fiscale voordelen zullen ze voor annuitair en lineair moeten kiezen.
    Deze heb ik ook voor jullie vergeleken. Uitgaande van dezelfde uitgangspunten als hierboven zijn de totale lasten:
    Annuitair: EUR 150.927 (rente en aflossing)
    Lineair: EUR 143.630 (rente en aflossing)
    Een hypotheekadvies gesprek zal uitsluitsel geven welke vorm bij wie het best past.
    Keep up the blogs Rentenier!
    Mvrgr,
    Patrick Muns
    Erkend Hypotheekadviseur
    Het HypotheekAdviesHuis

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bedankt voor je reactie. Persoonlijk zegt mij de totale kosten niet zoveel. Als je naar het totale bedrag kijkt, dan lijkt een lineaire hypotheek veel gunstiger dan een annuitaire hypotheek. In praktijk kosten ze evenveel rente, maar bij een lineaire hypotheek los je gewoon vroeger af, geen wonder dat hij goedkoper is. Misschien een open deur, maar als je een hypotheek van een ton op dag 1 helemaal aflost, dan ben je maar E 100.000 aan rente en aflossing kwijt:-)

      Verwijderen
  4. Ik ben op je weblog gekomen via Min of Meer, en ben blij dat ik een site heb gevonden die zich op de spaarhypotheek richt!

    Zelf hebben we 100% spaarhypotheek en ik heb me er niet echt in verdiept omdat je altijd hoorde 'je moet nooit een spaarhypotheek aflossen/bijstorten' etc.

    Maar jouw site beschrijft het zo uitgebreid dat ik me eens op mijn gemak ga verdiepen in de materie. Ik speelde al langer met het idee, dit is wel het laatste duwtje om er iets mee te doen!

    Bedankt alvast! :-)

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Hallo Rentenier,

    Ik heb nog een vraag: Je vergelijkt de netto(te betalen) rente van een spaarhypotheek met de bruto te betalen rente van een annuïteiten hypotheek in de onderste grafiek. Ik neem aan dat je dan de hypotheekrenteaftrek buiten beschouwing laat, terwijl je dat bij de spaarhypotheek wel doet.

    Mis ik iets? zou je dat kunnen uitleggen?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik heb het over de bruto rente, omdat het gene is wat op je hypotheekpapieren staat.
      Een spaarhypotheek van 5.5% bruto is 2.17% netto.
      Een annuitaire hypotheek van 3.74% bruto is ook 2.17% netto.
      Dus netto zijn ze aan elkaar gelijk, maar bruto maakt het nogal wat uit. Daarom is een spaarhypotheek van 5.5% bruto gelijk aan een annuitaire hypotheek van 3.74% bruto.

      is het zo duidelijker? Ik geef toe, ik moest ook even graven voordat ik begreep wat ik destijds had geschreven;-)

      Verwijderen
  6. Ja, het is me nu duidelijker geworden.

    Je neemt eigenlijk de netto rente als uitgangspunt voor de vergelijking(middelste kolom), om tot dezelfde bruto rente te vergelijken(linker/rechter kolom).
    Ik ben blij dat je deze vergelijking hebt gemaakt, omdat ik ook nogal beteuterd sta te kijken tegen welke lage rentetarieven men momenteel een(relatief erg veilige) annuïteiten hypotheek, kan afsluiten. Door deze(jou) formule, zit de vork dus anders in de steel dan een 1 op 1 renteverhouding, wat ik eerst dacht.
    Bedankt voor je uitleg en artikel !

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Beste Rentenier
    Onze rentevaste periode loopt binnenkort af en dan moeten we nog 2 jaar. Ik hoor verhalen dat je netto dan meer geld kwijt bent. Kun je daar misschien een keer een blog voor maken hoe dat komt?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ok duidelijk, maar waarom zouden we de laatste jaren van een spaarhypotheek netto meer moeten betalen als de rente zo laag blijft. 6 tegen nu 2 ?

      Verwijderen
  8. Gekoppeld aan een spaarhypotheek zit een "levensverzekering". Die kost premie en loopt over de hele looptijd mee. Maar aan het nog te sparen deel, in de laatste jaren van de looptijd, is er vrijwel geen risico meer voor de bank terwijl de risico premie nog geldt als ware het het hoge start leenbedrag!
    Kassa banken/verzekeraars, laag risico, veel premie ontvangst. Overweeg aan het einde van de looptijd bij te storten maar let op mogelijk fiscale consequenties. Objectief laten informeren, niet alleen bij je eigen bank.

    BeantwoordenVerwijderen