maandag 1 augustus 2016

Spaarhypotheek met bandbreedte van 11!

De spaarhypotheek is geen gemakkelijke hypotheekconstructie, maar wel een lucratieve. Er wordt optimaal gebruik gemaakt van de hypotheekrenteaftrek, terwijl je wel optimaal profiteert van de spaarrente van de spaarhypotheek. Maar je moet er wel voor zorgen dat de bandbreedte van 10 niet overschreden worden.
Hoe zat het ook alweer met die bandbreedte? Neem het jaar waarin je het meeste geld in de spaarhypotheek pompt, en het jaar waar je het minste erin pompt. De verhouding tussen deze bedragen mag niet groter dan 10 zijn.
 Voor uitgebreide uitleg, zie hier.
Wil je zelf wat experimenteren met bandbreedte, probeer deze tool.


Toch zijn er enkele kleine lettertjes in de wet die wat extra flexibiliteit geven. In enkele uitzonderlijke gevallen is het toegestaan dat bandbreedte van 10 mag worden overschreden, tot maximaal 11!

Bandbreedte van 11? Hoe kan dit?
De spaarhypotheek is blijkbaar zo ingewikkeld dat veel hypotheekadviseurs het ook niet helemaal begrijpen. In het verleden is het dus vaak misgegaan. Zo gebeurde het wel eens dat mensen het advies kregen om een bedrag bij te storten dat precies 10 keer de resterende jaarlijkse inleg was. Ze vergaten dan dat in het huidige jaar ook inleg betaald moet worden, waardoor ze dus op 11 uitkomen. Het onderstaande plaatje geeft het schematisch meer. In dit geval probeert men in het derde jaar 10 keer zoveel extra in te leggen als de resterende jaarlijkse inleg, mar men vergeet de gewone inleg:

Als men er een jaar telaat achter kwam, was het kwaad al geschied. In het plaatje is in jaar 7 geprobeerd om de schade te herstellen door de hypotheek in te korten, maar de bandbreedte van 11 blijft. Kortom, er is een onherstelbare schade, dat een probleem opleverd voor de hypotheekrenteaftrek.

Om deze rede heeft de staatssecretaris besloten dat een bandbreedte van 11 wordt toegestaan, maar alleen als het om een incidentele fout gaat, en dat er voor de rest aan alle eisen wordt gedaan.

Tja, zul je denken, als de hypotheekadviseurs het verkeerd doen, hoe kan je verwachten dat gewone consumenten het beter doen? Ik denk dat de consument ondertussen de spaarhypotheek beter begrijpt dan de hypotheekadviseur!

bron: financieel actief

13 opmerkingen:

  1. Die laatste zin gaat met net iets te ver, dat heb ik in mijn eigen omgeving nog niet kunnen bespeuren helaas. Ik zat zelf ook al te denken wat een reden kan zijn waarom dit gebeurt, maar dit is een mooi voorbeeld. Zou het ook nog door renteschommelingen kunnen komen?

    Voor het exact uitrekenen van de bandbreedte vind ik je tooltje "spaarhypotheek inkorten" beter geschikt. Daar kun je precies opgeven wat er momenteel in de spaarpot zit en kun je op die manier zelf na de extra storting met de nieuwe spaarpremie en overlijdensrisicopremie (mits verpand) de bandbreedte uitrekenen. De overlijdensrisicopremie is de enige variabele die je dan nog niet weet, echter dat zijn vaak maar een paar euro's in de maand. Dus een slag om de arm houden met je extra storting.
    In je spaarhypotheektool wordt de extra storting gezien als gedaan in de eerste maand, terwijl dat niet altijd het geval hoeft te zijn en je zo dus een andere opbouw van je spaarpot te zien krijgt. Misschien dat je nieuwe versie, met de optie om aan te geven in welke maand je stort, je nog dichter bij de exacte bandbreedte weet te brengen.
    Zou toch zonde zijn als de consument door jou tool boven de bandbreedte uit zou komen?

    Zie een leeg wit gat in deze blog?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. in een nieuwe spaarhypotheektool wil ik de storting per maand mogelijk maken, dus dan is dat opgelost. Geen idee hoe dat witte blok erin kwam, bedankt voor het melden.

      Verwijderen
    2. Wanneer is de nieuwe versie van de tool beschikbaar?

      Verwijderen
  2. Zelf denk ik dat in de meeste gevallen een overschrijding van de bandbreedte het jaar erop plaatsvindt.
    Als je bijvoorbeeld tot 10 hebt volgestort (incl. spaarpremies en extra storting) in een hypotheekjaar, kan de spaarpremie het jaar erop zo ver dalen dat je daardoor buiten de bandbreedte valt. Als je dan vergeet om de looptijd in te korten of die mogelijkheid niet meer hebt dan valt dat niet meer te repareren.
    Dus ook altijd een jaar verder kijken hoe dan de bandbreedteverhouding komt te liggen.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Andere vraag, stel dat je extra stort en kiest voor looptijd verkorting, en je looptijd komt uit op 23 jaar en 4 maanden, dan heb je in je laatste jaar maar 4 maanden premie betaling waardoor je laagste premie de 1:10 wel zeer nadelig beinvloed toch? Of werkt dat anders? Ik wil extra storten en looptijd verkorten maar stel dat ik net zo rottig uitkom dan heb ik een probleem... Zie ik t verkeerd of kun je inderdaad die pech hebben?

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Voor vraag van Michiel van Rijnsoever:
    In de wettekst is opgenomen dat in laatste spaarjaar de bandbreedte evenredig over de maanden wordt verdeeld. Dus in voorbeeld:
    Indien factor 10 is 6000 euro, en factor 1 is dan 600 euro. Dan is in het laatste spaarjaar aan bandbreedte voldaan indien je in laatste spaarjaar een maandgemiddelde haalt van 50 euro (600/12).
    Overigens is het volgens de wettekst ook toegestaan om in de jaren 21 en verder ook nul (o euro) in te leggen, maar dan moet het of nul zijn of minimaal de factor 1....

    Zie mijn eerdere reactie op dit blog van april 2016 (http://geld-is-tijd.blogspot.nl/2016/04/hoe-zou-de-ultieme-spaarhypotheektool.html#comment-form):
    nog even meer gezocht:
    In wettekst kom ik het volgende tegen:
    (http://wetten.overheid.nl/BWBR0035930/2014-12-30)
    artikel 3.4.2:
    "Een jaar zonder premiebetaling met behoud van het karakter van KEW is alleen mogelijk na ten minste 15 jaren premiebetaling. Als na die 15 jaren in een verzekeringsjaar in het geheel geen premie wordt voldaan, ontstaat geen strijdigheid met de bandbreedte-eis, omdat een premie van nihil niet geldt als premie."
    Die 15 jaar is voor de lage vrijstelling. Voor de hoge vrijstelling is dan 20 jaar premiebetaling benodigd.

    Andre

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. bedankt voor de reactie, klinkt zeer schappelijk van de belastingdienst;-)

      Verwijderen
  5. Aanvulling op André:
    Hypotheekjaar loopt niet persé van jan. tot jan., maar kan iedere maand van het jaar starten en duurt 12 mnd.
    Als je de looptijd inkort wordt dat jaar er aan de onderkant afgehaald (24 wordt 23 jr.), maar je spaarpremie wordt aangepast vanaf het moment dat je de inkorting aanvraagt.
    Stel je vraagt looptijd verkorting aan in januari, maar je hypotheekjaar start in juli, dan ga je 6 maanden eerder de hogere spaarpremie betalen. Als er gedurende de rest van de looptijd geen wijzigingen meer zijn dan blijf je het laatste hypotheekjaar elke maand dezelfde spaarpremie betalen en sluit je aan op het verhaal van André over maandgemiddelde.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Thnx voor de reacties! Ik maak me nog een beetje zorgen dat ondanks dat het nu toegestaan is bij een gebroken premiejaar en en evenredige premiebetaling binnen de bandbreedte regels te blijven, ik daar (in mijn geval) over 10 jaar nog wel naar wil kunnen verwijzen mocht ik toch discussie daarover krijgen. Iemand een idee hoe dat werkt? Is het zo omdat de regels nu zo gelden ik altijd kan terugverwijzen naar destijds geldende regels (als de regels weer zouden wijzigen tussen 2017 en 2027, wat ik niet verwacht overigens)?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. In tegenstelling tot studiewetten, is onze overheid op het gebied van hypotheken zeer trouw aan oude gebruikers. Bijna alle wijzingen die in de hypotheekwereld zijn doorgevoerd gelden alleen voor nieuwe gevallen. Ik neem aan dat dit hier ook zal gelden.

      Verwijderen
  7. Deze reactie is verwijderd door een blogbeheerder.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. je mag best links toevoegen in commentaar, maar commerciele links sta ik niet toe.

      Verwijderen