maandag 12 juni 2017

Plannen voor onze hypotheek

We hebben ondertussen al bijna een jaar lang geen aflossing of bijstorting gedaan in de hypotheek. De voornaamste reden is dat ik al een jaar zit te dubben wat we precies zouden moeten doen. Hieronder zie je alle mogelijkheden:


SpaarhypotheekEr zijn heel veel manieren om aan een spaarhypotheek te tornen. We hebben in totaal al 13.350,- bijgestort, en de spaarhypotheek ingekort van 30 naar 29 jaar. Hierdoor de premie flink gedaald, maar is de bandbreedte ook flink gestegen. Wat zijn nu nog de mogelijkheden?
  • Premievrijmaken: dit mag volgens de overheid niet meer, dus dit is een no-go. Zie ook hier.
  • Bijstorten: we zitten nu op ongeveer 7. Van mijn hypotheekverstrekker mag ik niet verder gaan, en persoonlijk vind ik dat niet verstandig, aangezien over 13 jaar (na 20 hypotheekjaren) de rente wordt aangepast. Zodra we over 13 jaar de rente opnieuw hebben vastgezet, zijn er geen onzekerheden meer, en kunnen we de boel volstorten tot de maximale bandbreedte, en nog 9 jaar profiteren (onze spaarhypotheek heeft nu een duur van 29 jaar). 
  • Inkorten. Dit is nog steeds mogelijk, maar steeds minder gunstig. Door het inkorten profiteer ik minder lang van hypotheekrenteaftrek, en is het dus lang niet zo gunstig als alleen bijstorten. Van de andere kant: er bestaat het risico dat de rente over 13 jaar veel lager is dan nu. Dan heeft een spaarhypotheek niet zoveel zin, en hadden we 'm eigenlijk net zo goed kunnen inkorten. Maar eigenlijk valt of staat alles bij of we de aflossingsvrije hypotheek ook optijd kunnen aflossen. Volgens wet Hillen is het zeer gunstig om een kleine hypotheek af te lossen. Het zou zonde zijn als 1 van de twee hypotheekdelen heel lang doorsuddert. Maar dit is erg koffiedikkijken. Als een van onze ouders komt te overlijden zouden we ineens heel veel kunnen aflossen, maar dit is iets waar ik absoluut niet op wil gaan speculeren.
  • ORV eraf slopen: onder motto "verzeker alleen het risico dat je zelf niet kan afdekken" zou de ORV opgezegd kunnen worden. Wij hebben beiden een medisch verleden, zodat onze premie behoorlijk hoog is. Bovendien heeft mijn huidige werkgever ook een ORV: bij overlijden keert men netto anderhalf jaarsalaris uit. Maar van de andere kant: ik heb geen idee hoe lang ik nog bij deze werkgever wil blijven. Op dit moment zal onze hypotheekverstrekker die ORV nog steeds eisen, omdat onze keet nog steeds onder water staat. Zodra we genoeg hebben afgelost, zouden we dit kunnen overwegen.
Aflossingsvrije hypotheek:De rente staat nog 8 jaar vast. We hebben eenmalig 2000,- afgelost. Wat kunnen we nog meer doen:
  • rentemiddelen: dit is tegenwoordig mogelijk. het levert netto ongeveer 50,- per maand op, maar daarvoor lever je wat flexibiliteit in. Het is daarna een tijdje niet mogelijk om nog iets te veranderen aan de hypotheek. mmm...
  • Rentevaste periode openbreken: de boete hiervoor is nog steeds in de orde van 20 ruggen. Het rendement hiervan is wel ongeveer 5-7%, maar alleen als we de komende 8 jaar niets aan de hypotheek veranderen. Als we in die tijd veel willen aflossen/verhuizen/hypotheek oversluiten, dan verdwijnt het rendement als sneeuw voor de zon.
  • Hypotheek oversluiten. Het schijnt tegenwoordig mogelijk te zijn om hypotheken die onder water staan toch over te sluiten. Dit zal waarschijnlijk ook met een flinke boete gepaard gaan, die we pas na jaren lang terugverdienen. Maar alles is te overwegen.
Zo zie je maar: alle rekentools ten spijt valt het soms nog niet mee om een goed plan te maken. Dus heb ik een gesprek aangevraagd met de hypotheekadviseur, misschien kan die nog iets zinnigs zeggen.

Iemand nog tips?

25 opmerkingen:

  1. Mooi op een rijtje gezet en geƫvalueerd wat de mogelijkheden zijn.
    Ik proef wel een aantal onzekere dubfactoren?
    Flexibiliteit
    Verhuizen
    Werk
    Oversluiten
    Rente
    Overlijden
    ORV
    Onder water

    Ik zou voorlopig verder gaan met het aflossen van de aflossingsvrije hypotheek i.c.m. het inkorten/ extra bijstorten van de spaarhypotheek.
    Of liggen er nog andere plannen in het verschiet, wat een keus.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Hi, dus zelfs de grote fan van extra stortingen kent zo zijn twijfels? ;-) Logisch hoor, het gevoel speelt nu eenmaal ook een belangrijke rol, zoals in de discussie bij Bespaar Balans laatst ook al te zien was. Wij hebben recent ook een gesprek gehad met de hypotheekadviseur. Daar hebben we diverse opties doorgenomen maar vooral gekeken waar we ons prettig bij voelden. Voor ons is het vooral belangrijk dat die hoge aflossingsvrije schuld op enige moment afgelost moet zijn. Het spaardeel lost zichzelf uiteindelijk op. Om toch een beetje best of both worlds te hebben, hebben we een deel spaarstorting gedaan en een wat groter deel afgelost. De boeterente hebben we ook laten berekenen, maar 15.000 (weliswaar bruto, maar toch) aan de bank betalen voelt ook niet goed: dat bedrag hebben we dus afgelost ;-) Met de beide stortingen kwamen we ook weer in een lagere risicoklasse dus ook dat scheelde iets.
    Kortom: reken 't uit en neem 't door, maar kies wat bij jou/jullie past.
    Succes met de overwegingen!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. bedankt! Ik probeer gevoel niet mee te laten spelen in deze overweging, want geld zelf heeft ook geen gevoel. Eignelijk zijn mijn enige weegfactoren rente, risico, en moeite

      Verwijderen
  3. Tja dat de rentenier nog tips nodig heeft, haast niet voor te stellen.

    Nee helaas je hebt het een en ander al overwogen.
    Ik moet helaas nog een tegenvaller melden dat is als je de rente van een BS product vast hebt staan tot het eind accepteerd de bank nog steeds geen factor 10 (het blijft 7, althans ING).
    Ik heb dat recentelijk gehoord ivm rentemiddeling van mijn BS en weer storten (ik dacht toen tot 1:10 te kunnen helaas blijft het 1:7).

    Wat dat aangaat zou ik doorgaan in de richting, aflossen en bijstorten zodat beide ongeveer gelijk zijn afgelost en je volledig van de wet van Hillen gebruik kan maken.

    Maar moch je nog iets anders vinden horen we het graag,

    Groet John

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. bedankt voor de tip, ik ben bang dat onze hypotheekverstrekker ook zo star zal zijn

      Verwijderen
  4. Ik zou zolang je twijfelt gewoon aflossen op de aflossingsvrije hypotheek.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Als bijstorten e.d. niet meer aan te raden is, zou ik de aflossingsvrije hypotheek aflossen tot je niet meer onder water staat.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Als je gaat in inkorten, kun je dan weer meer bijstorten om de rente weer naar beneden td krijgen?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. klopt, de laatste keer hebben we een jaar ingekort en 2700,- bijgestort, de premie bleef ongeveer gelijk.

      Verwijderen
  7. Als ik jou was zou ik aflossen op je aflossingsvrije deel. Die moet je toch een keer aflossen, je spaargedeelte gaat vanzelf. Als je gaat bijstorten en je komt te overlijden dan hoeft de ORV dus minder uit te keren en je nabestaanden heeft alsnog een aflossingsvrije schuld staan.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. klopt, maar als ik bijstort daalt de premie voor de ORV. Er is immers minder te verzekeren.

      Verwijderen
  8. Hoi, ik mis in jouw overzicht de optie vervroegd aflossen. Bij onze hypotheek mocht dat voor maximaal 15 % van het oorspronkelijke hypotheekbedrag. Wij hadden ook verschillende spaar- en aflossingsvrije hypotheekdelen. We hebben steeds het hypotheekdeel met het hoogste rentepercentage afgelost. Ook bij de spaarhypotheek was dat geen probleem. Onze hypotheekverstrekker Centraal beheer paste steeds automatisch de duur van de spaarhypotheek aan. Na 18 jaar vervroegd aflossen, waren we van dehele hypotheek af.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bij de spaarhypotheek hebben we al een jaar ingekort, en op de aflossingsvrije hebben we 2000,- afgelost.

      Verwijderen
  9. BV oprichten, huis verkopen aan de BV en zelf terug huren. Ben je gelijk van de hele hypotheek af. Kan je onderhoud gelijk ook aftrekken van de winst, en dus bijna geen winst maken en dus ook weinig to geen belasting betalen daarover. Of is dit te creatief?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. wow, dit is wel heel erg creatief! ken je mensen die dit zo gedaan hebben?

      Verwijderen
    2. Moet je wel de liquide middelen hebben om het huis aan de kopen in de bv.

      Verwijderen
  10. Klinkt alsof de actie toch vooral aan de kant van de ALV hypotheek ligt, de acties rondom de Spaarhypotheek zijn wel genomen als ik het zo lees.

    Ik mis daarbij wel 'aflossen' in het rijtje. En volgens mij zijn oversluiten en openbreken (afgezien van notaris en taxatiekosten en afsluitkosten) redelijk identiek.

    Als je nou toch een adviseur spreekt, vraag dan eens of het mogelijk is om je ALV in minstens twee delen te splitsen. Dan betaal je op het ene deel een rente-openbreekboete. En op het andere deel ga je aflossen. En misschien nog een deel rentemiddelen? Dit zou mijn inziens een optie zijn die je enige flexibiliteit garandeert als je in de toekomst toch nog eens wilt verhuizen, maar wel je lasten alvast doet verlagen en niet al je spaargeld in de boete stoppen, want dat is ook zo zuur, duur zonder dat je totale schuld daalt.

    Hanna

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Ik heb, in onze situatie eer de ALV helemaal afgelost. Leverde direct geld op want maand bedrag daalde. Vervolgens in overleg spaarhypotheek vol gestort tot bijna 10 idd ING. Gevolg maandpremie en inleg daalde. Ondertussen krediethypotheek aan het aflossen met uitsluitend extra geld. Bijvoorbeeld deel vak geld of deel winstuitkering deel belastingteruggave of prijs loterij. Uiteraard nog een buffer op spaarrekening. Nu bezig met inkorten. Was 27 jaar nu inmiddels 21 jaar. ORV is nog 2 euro per maand. Langzaam komt alles op zijn plek. Uiteindelijk wil ik geen belasting meer terug krijgen omdat alles afgelost is. Ik betaal altijd meer rente dan ik van de belastingdienst terug krijg. Dit zijn mijn overwegingen. Nog 565 dagenšŸ˜‚

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bijna 10 bij ING, wij mochten maar tot 7 gaan?
      Laat straks je hypotheek niet uitschrijven want dan komt je krediethypotheek ook te vervallen. Mocht je na 565 dgn nog een keer extra geld nodig hebben dan kun je de krediethypotheek alsnog aanspreken.
      Wij nog 443 dgn. voordat de vlag uit gaat.

      Verwijderen
    2. En toen stond alles op zijn kop en kochten we een ander huis. Inmiddels hadden we de krediethypotheek laten royeren en bleek het volledige bedrag van de spaarhypotheek mee te tellen als schuld. Het gespaarde bedrag rekent ING voor het gemak niet mee. idioot, nu staat de volledige schuld op papier nog open. Helaas moeten we dus nu afscheid nemen van ING. Nu nemen we gewoon 3 kelien hypotheken waarvan 1 met een rente van 1,45%. Best leuk, alles opnieuw doen, alleen dat verhuizen, poeffff :-)

      Verwijderen
  12. Ik zou kiezen voor inkorten spaarhypotheek en aflossen ALV. Heb je de mogelijkheid om de spaarhypotheek de komende 13 jaar nog 9 jaar in te korten? Dan ben je niet meer afhankelijk van de rentewijziging.

    Grappig genoeg komen wij volgend jaar in een enigzins soortgelijke situatie. Wij verhuizen dan naar onze nieuwbouwwoning met een spaarhypotheek van 180.000,- die dan nog 10 jaar loopt (en al half vol gestort is (ong. 90.000,-). Bij een rente van 5% (staat vast tot einde looptijd) ontvangen we daar dus elke maand 375,- op. Dan is een behoorlijk bedrag en als we nog even wachten zal dit bedrag hoger zijn dan de netto rente die we per maand betalen, nl 435,-. Met het vervallen van de tijdsklemmen van minimaal 20 jaar premie betalen dacht ik in eerste instantie om de hypotheek nog verder in te korten, want we willen zo snel mogelijk van de hypotheek af zijn. Maar dit lijkt de laatste 8 jaar meer geld te kosten dan op leveren...

    Daarnaast hebben we nog een lineaire hypotheek van 120.000,-. Deze willen we ook graag snel aflossen, maar de rente hierop is slechts 1,9%, dus veel voordeel haal je daar ook niet.

    En dan heb je natuurlijk nog de wet van Hillen. Wat is nu handig? Toch eerst ALV aflossen? Of zorgen dat beide hypotheken ongeveer gelijk aflopen ivm wet van Hillen? Of toch de spaarhypotheek nog iets inkorten?

    Er zijn vele rekentools beschikbaar, maar ik heb helaas nog steeds geen antwoord op mijn situatie. Tips zijn welkom!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. pfff.dat zijn inderdaad wel heel veel opties! Het inkorten van de spaarhypotheek zit een optimum aan inderdaad. Ik zie voorlopig geen kans om mijn tools uit te breiden voor 3 verschillende hypotheken...

      Verwijderen
  13. De 1:10 regel lijkt dus alleen nog te gelden voor stortingen en niet voor het verlopen van rentevaste periodes, oversluiten en verhuizen. Dat betekend dat een veiligheidsmarge van 1:7 ook niet meer nodig is. Je komt nooit meer in de problemen volgens mij. Of zie ik iets over het hoofd?
    Technische gezien kan volgens mij je hypotheek premie vrij worden, als de rente maar hoog genoeg is.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. (en dan nu de hele tekst, welke wegviel bij vorige post)

    Je schrijft dat bijstorten niet kan vanwege de bandbreedte eis van 1:10 en de veiligheidsmarge die de bank aanhoudt van 1:7. De bank houdt de veiligheidsmarge aan vanwege het verlopen van de rentevaste periode. Je zou in de problemen kunnen komen.

    Maar sinds Mei heeft de minister de wet aangepast (je schrijft er over in jouw blog Juni). Wat een belangrijke aanpassing in de wet is, is dat de bandbreedte volgens mij niet meer geldt bij het verlopen van de rente vaste periode. Zie daarvoor de website van de belastingdienst onder het kopje voorwaarde bij de KEW. De belastingdienst heeft zelfs een zeer uitgebreide beschrijving gegeven van voorbeelden. Dit is beschreven in PDF

    https://download.belastingdienst.nl/belastingdienst/docs/vrag_antw_overgangreg_ib8051z6fd.pdf

    De 1:10 regel lijkt dus alleen nog te gelden voor stortingen en niet voor het verlopen van rentevaste periodes. Dat betekend dat een veiligheidsmarge van 1:7 ook niet meer nodig is. Je komt nooit meer in de problemen volgens mij. Of zie ik iets over het hoofd?
    Technische gezien kan volgens mij je hypotheek premie vrij worden, als de rente maar hoog genoeg is.

    BeantwoordenVerwijderen