vrijdag 11 juli 2014

Premie verlagen of looptijd verkorten? Nu in grafiekjes

Afgelopen week deed in een paar "back-of-the-envelope" berekeningen om te zien wat het meest rendabel is: geld storten op een spaarhypotheek zodat de looptijd korter wordt, of zodat de maandelijkse premie lager wordt. Blijkbaar namen de lezers hier hier genoegen mee, en eerlijk gezegd gaf ik ze geen ongelijk. Ik nam immers alleen een eenmalige storting, en ik berekende niet hoeveel geld verdiend had kunnen worden op een spaarrekening. Ook heb ik niet naar de mogelijkheid gekeken om af te lossen op een spaarhypotheek.

Dus bij deze een grondigere vergelijking. Ik ga wederom uit van een spaarhypotheek van 100.000 van 30 jaar tegen 5% rente. Bovendien heeft deze persoon elke maand E100,- over om te besteden. Ik ga uit van van 7 scenario's:

  • al het geld wordt op een spaarrekening gezet (ik laat vermogensbelasting even buiten beschouwing)
  • er wordt geld gestort, waardoor de looptijd korter wordt
  • er wordt geld gestort, waardoor de looptijd korter wordt, daarna hoeft geen EWF betaalt te worden
  • er wordt geld gestort, waardoor de premie daalt
  • er wordt afgelost, waardoor de looptijd korter wordt
  • er wordt afgelost, waardoor de looptijd korter wordt, daarna hoeft geen EWF betaalt te worden
  • er wordt afgelost, waardoor de premie daalt
Ik heb geen idee of al deze opties bij alle banken mogelijk zijn, ik reken ze gewoon door voor de volledigheid.
Steeds als er 1000,- is gespaard, wordt dit geld in de hypotheek geinvesteerd. De bandbreedte mag niet boven de 10 uitkomen; zodra dit gebeurt kan er niet meer in de hypotheek worden geinvesteerd.Dit probleem doet zich alleen voor als de premie daalt. Daarna wordt gewoon al het overig geld op een spaarrekening gezet.
Bij kortere looptijd beschouw ik het geval met en zonder eigenwoningforfait. Als men namelijk nog een andere hypotheek heeft (bijvoorbeeld een aflossingsvrije), dan ontvang je nogsteeds hypotheekrenteaftrek, en moet je nog steeds eigenwoningforfait over de hele woning betalen. Indien deze spaarhypotheek de enige overgebleven hypotheek is, ontvangt deze persoon geen hypotheekrenteaftrek meer, dus hoeft hij ook geen eigenwoningforfait te betalen (wet Hillen). Voor dit geval is dat E54,- per maand, dus een niet te verwaarlozen bedrag.
En dan is er nog de vraag hoeveel rente deze persoon ontvangt op zijn bankrekening. Als hij zijn geld kan gebruiken voor een aflossingsvrije hypotheek dan ontvangt hij al gauw 3% netto. Heeft hij deze mogelijkheid niet, dan kan hij het geld nog altijd langdurig vastzetten. Dit kan ruim 3% rente opleveren, maar hier moet je na verloop van tijd vermogensbelasting over betalen (1.2%). Ik heb er voor gekozen om twee situaties door te rekenen: 2% en 3% rente.

Het resultaat
Laten we eerst kijken naar het verloop van de totale hypotheeksom. Deze grafiek verandert nauwelijks als de spaarrente verandert, dus ik laat alleen het geval voor 3% rente zien.
De hypotheeksom daalt het snelst als je de hypotheeksom steeds verkleint en de maandelijkse premie laat verlagen. Hierdoor heb je steeds sneller weer genoeg geld over om een stukje hypotheek af te lossen. Zie de paarse lijn (afl.verl.(van aflossen, verlagen). Helaas bereik je na 17 jaar de bandbreedte, en blijf je met een hypotheek van E64000,- zitten. In werkelijkheid zou je wellicht op dit moment door kunnen gaan met de looptijd verkorten, maar dat wordt me te ingewikkeld.
Verder zie je dat je met storten en looptijd verkorten (stort.verk. oranje lijn) 8 jaar van de hypotheek af kan snoepen. Met aflossen en looptijd verkorten (afl.verk. groene lijn) is dit  7 jaar. Overigens zijn sommige lijnen niet te zien omdat ze exact hetzelfde gedrag vertonen.

De volgende grafiek laat het verschil zien tussen het resterende hypotheekbedrag en het opgebouwde spaarbedrag
Zoals je ziet gaan alle tactieken de eerste 10 jaar nek-aan-nek. Storten en premie verlagen (stort.verl., lichtblauw) bereikt al na 10 jaar zijn bandbreedte, dus kan daarna niets anders doen dan weinig premie betalen en de rest van het geld sparen op een spaarrekening. De andere manieren kunnen veel langer doorgaan met de schuld verlagen.

Maar waar het uiteindelijk om gaat is: welke tactiek brengt het meeste geld in het laadje? Laten we eerst kijken naar het verloop van het geld op de lopende rekening, bij 2% en bij 3%:
Hier wordt dus al meteen de winnaar bekend gemaakt: bij 2% rente wint storten, looptijd verkorten (maar alleen als je geen eigenwoningforfait meer hoeft te betalen). Bij 3% rente wint storten, premie verlagen.
Wat opvalt is dat het verschil met gewoon sparen niet eens zo groot is. En dat het verkleinen van de spaarhypotheek dus minder rendabel is dan gewoon sparen!

Wat kan hieruit geconcludeerd worden? Het aflossen van een spaarhypotheek is in ieder geval een slecht idee. Of je geld stort op het spaardeel en de looptijd verkort of de premie verlaagt, is vooral afhankelijk van andere omstandigheden: hoeveel rente kan je ontvangen met je spaargeld, is dit je enige hypotheek, wanneer heb je het geld nodig, hoeveel overlijdensrisicoverzekering betaal je, etc.

zie ook:

4 opmerkingen:

  1. Interessant. Jammer dat je de vermogensbelasting niet hebt meegenomen, want dan had gewoon sparen waarschijnlijk een stuk minder gunstig uit de bus gekomen

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. ik heb het bewust niet meegenomen, omdat dit erg situatie afhankelijk is. Als je met z'n tweeen bent mag je meer belastingvrij vermogen hebben dan alleen.
      Ook kan het zijn dat je geen spaarrekening hebt, maar dat je aflost op een aflossingsvrije hypotheek, investeert in crowdfunding of dat je er zonnepanelen van koopt. Op deze manieren betaal je geen vermogensbelasting.

      Verwijderen
  2. Een extra aandachtspunt is dat indien je spaargedeelte van je spaarhypotheek is ondergebracht bij een verzekeraar en de lening bij een bank, je gespaarde kapitaal niet onder het depositogarantiestelsel valt. Bij mij is dat het geval en dat weerhoudt mij ervan om extra te storten op de spaarhypotheek.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. De lijnen zijn moeilijk te zien, maar moet bij 2% de kleur bij lichtblauw stort. verl. niet donkergroen zijn stort. verk, ander klopt je tekst niet?

    stort. verk. hillen doet het ook niet slecht.

    BeantwoordenVerwijderen